A rentabilidade alojamento local Lisboa é hoje uma das mais elevadas da Europa. Quanto ganha realmente um proprietário em 2026? Neste artigo apresentamos uma simulação real com dados do mercado português — para que possa tomar uma decisão informada.
O Que Dizem os Dados do Mercado
Segundo um estudo da Nova School of Business and Economics encomendado pela ALEP, a maioria dos proprietários de alojamento local em Portugal fatura em média um mínimo de 1.000€ por mês por unidade. Em Lisboa, com os preços por noite acima da média nacional, este valor é frequentemente superior — especialmente em imóveis de segmento médio-alto e luxo. A rentabilidade alojamento local Lisboa é consistentemente superior à média nacional — e os dados de 2025 confirmam esta tendência.
A Grande Lisboa registou em 2025 uma taxa de ocupação de 75,1% e um RevPAR (receita por quarto disponível) de 117,9€ — o valor mais elevado de todo o território nacional, segundo dados do INE e Savills.
Simulação Real: 3 Cenários para Lisboa 2026
Para perceber quanto pode ganhar, criámos três cenários baseados em tipologias reais de imóveis em Lisboa. Os valores apresentados são receitas brutas anuais estimadas, antes de comissões de plataformas e custos de gestão.
Cenário 1 — T1 no Mouraria ou Arroios
Um apartamento T1 bem decorado numa zona turística central de Lisboa, com preço médio de 120€/noite em época baixa e 200€/noite em época alta, com taxa de ocupação de 72%:
- Receita bruta anual estimada: 42.000€ a 52.000€
- Após comissões de plataformas (15-20%): 33.600€ a 44.200€
- Após custos de gestão profissional (20-25%): 25.200€ a 38.500€ líquido
- Comparação com arrendamento tradicional: 800-900€/mês = 9.600€-10.800€/ano
Cenário 2 — T2 no Chiado ou Príncipe Real
Um T2 de luxo em zona prime de Lisboa, com preço médio de 250€/noite em época baixa e 450€/noite em época alta, com taxa de ocupação de 75%:
- Receita bruta anual estimada: 85.000€ a 110.000€
- Após comissões de plataformas (15-20%): 68.000€ a 93.500€
- Após custos de gestão profissional (20-25%): 51.000€ a 79.500€ líquido
- Comparação com arrendamento tradicional: 1.800-2.200€/mês = 21.600€-26.400€/ano
Cenário 3 — T3 de Luxo em Alfama ou Lapa
Um T3 premium com vista ou características únicas, com preço médio de 400€/noite em época baixa e 700€/noite em época alta, com taxa de ocupação de 78%:
- Receita bruta anual estimada: 130.000€ a 175.000€
- Após comissões de plataformas (15-20%): 104.000€ a 148.750€
- Após custos de gestão profissional (20-25%): 78.000€ a 126.000€ líquido
- Comparação com arrendamento tradicional: 2.500-3.000€/mês = 30.000€-36.000€/ano
Gestão Própria vs. Gestão Profissional: O Que Muda na Prática
Muitos proprietários pensam que gerir o imóvel sozinhos é mais rentável porque evitam a comissão de gestão. Na prática, a diferença é quase sempre o contrário. Um estudo interno da Hommelier mostra que os imóveis que transitaram de gestão própria para gestão profissional registaram em média um aumento de 25% na receita bruta — mais do que suficiente para compensar a comissão de gestão.
As razões são simples: precificação dinâmica que ajusta o preço diariamente, presença em múltiplas plataformas em simultâneo, fotografias profissionais que aumentam o CTR dos anúncios, e gestão de avaliações que melhora o posicionamento orgânico nas plataformas.
A rentabilidade alojamento local Lisboa aumenta significativamente com gestão profissional — os dados mostram uma diferença média de 25% na receita anual.
Comparação Direta
Para um T2 no Chiado com receita bruta potencial de 100.000€:
- Gestão própria: Receita real de 70.000-75.000€ (sem pricing dinâmico, sem presença em todas as plataformas) — tempo dedicado: 15-20 horas/semana
- Gestão profissional Hommelier: Receita real de 95.000-105.000€ (com pricing dinâmico e distribuição omnichannel) — tempo dedicado pelo proprietário: 0 horas/semana
O Que Afeta a Rentabilidade do Seu Imóvel em Lisboa
Nem todos os imóveis rendem igual. Os fatores que mais impactam a rentabilidade de um alojamento local de luxo em Lisboa são:
- Localização: Chiado, Príncipe Real, Alfama e Lapa têm preços por noite 40-60% superiores à média da cidade
- Qualidade da apresentação: Imóveis com fotografia profissional têm CTR 35% superior nas plataformas
- Estratégia de preços: Pricing dinâmico vs. preço fixo pode representar uma diferença de 20-40% na receita anual
- Número de plataformas: Imóveis presentes em 10+ plataformas têm taxa de ocupação 15-20% superior
- Gestão de avaliações: Imóveis com rating 4.8+ têm visibilidade orgânica significativamente superior no Airbnb e Booking
Fiscalidade: O Que Fica no Seu Bolso
No Regime Simplificado de IRS, apenas 35% da receita bruta é considerada rendimento tributável. Isto significa que num imóvel que fatura 60.000€ anuais, o rendimento tributável é de 21.000€ — o que para um proprietário no escalão de 28,5% representa um imposto de aproximadamente 5.985€. A taxa efetiva sobre a receita total é inferior a 10%.
Para imóveis com custos operacionais elevados — gestão profissional, manutenção especializada, serviços premium — a Contabilidade Organizada pode ser mais vantajosa, permitindo deduzir todas as despesas reais da base tributável.
Quer Saber Quanto Rende o Seu Imóvel Especificamente?
As simulações acima são baseadas em dados de mercado — mas cada imóvel é único. A localização exata, o estado de conservação, a decoração e a estratégia de gestão têm um impacto enorme na rentabilidade real. Na Hommelier, realizamos uma simulação gratuita e personalizada para o seu imóvel em 24 horas — sem compromisso. Peça a sua simulação agora e descubra o potencial real do seu imóvel em Lisboa.
Perguntas Frequentes
Vale mais arrendar o imóvel a longo prazo ou fazer alojamento local?
Para imóveis em zonas turísticas prime de Lisboa, o alojamento local gera tipicamente 2 a 4 vezes mais receita do que o arrendamento tradicional. A rentabilidade bruta do arrendamento em Lisboa situa-se em 4,3% segundo o Idealista no primeiro trimestre de 2026 — muito abaixo do potencial de um alojamento local bem gerido.
Quanto tempo demora a começar a receber rendimento?
Com a Hommelier, o processo de onboarding — auditoria, fotografia, criação dos anúncios e licenciamento — demora tipicamente 2 a 4 semanas. As primeiras reservas chegam geralmente dentro dos primeiros 30 dias após publicação.
Posso usar o meu imóvel durante algumas semanas por ano?
Sim. A Hommelier trabalha com um sistema de bloqueio de calendário que permite ao proprietário reservar o imóvel para uso próprio em qualquer altura. Basta comunicar com antecedência para que a equipa gira as reservas em torno das suas datas.
